Изменение климата сокрушит стоимость недвижимости для инвесторов, которые не готовятся

Read

Изменение климата сокрушит стоимость недвижимости для инвесторов, которые не готовятся

  • Крупные риэлторские компании вкладывают ресурсы в расчет климатического риска и его вероятного влияния на портфели недвижимости – от все более экстремальных погодных условий до повышения уровня моря.
  • «Этот процесс будет болезненным для инвесторов, которые застигнуты врасплох, но у тех, кто подготовлен, есть потенциал, чтобы выиграть», – говорится в новом отчете Urban Land Institute.

Дом окружен паводковыми водами от Красной реки 11 апреля 2011 года недалеко от Фарго, Северная Дакота. Несмотря на то, что в субботу Красная Река в Фарго достигла 38,75 футов, это четвертое по величине за всю историю наводнение, в районах к северу от города все еще наблюдается почти рекордное наводнение.

Для любого инвестора очень важно измерить возможность против риска. В частности, для инвесторов в недвижимость риск возрастает в эпоху изменения климата.

Для этого крупные риэлторские компании вкладывают значительные средства в расчет климатического риска и его вероятного влияния на портфели недвижимости – от все более экстремальных погодных условий до повышения уровня моря.

«Этот процесс будет болезненным для инвесторов, которые застигнуты врасплох, но у тех, кто подготовлен, есть потенциал, чтобы выиграть», – говорится в новом отчете Института городских земель .

Ущерб, нанесенный недвижимости США в результате экстремальных штормов, достиг рекордного уровня в 2017 году. Стихийные бедствия, в том числе наводнения, оползни и лесные пожары, повлекли за собой ущерб на сумму более 300 миллиардов долларов, большая часть которого приходится на жилую и коммерческую недвижимость.


По данным Национального управления океанических и атмосферных исследований (NOAA), в 2018 году с мая по июль на большей части восточного побережья, вплоть до Флориды, количество осадков возросло в три раза по сравнению с нормальным уровнем. По данным Агентства по охране окружающей среды (EPA), с 1990 года произошли девять из первых 10 лет экстремальных осадков в течение одного дня, поскольку при нагревании атмосферы облака удерживают больше воды.

Все эти статистические данные не просто вызывают тревогу, они бьют тревожные сигналы по сектору инвестиций в недвижимость, потому что он наиболее уязвим.

«Понимание и смягчение климатических рисков – сложная и развивающаяся задача для инвесторов в недвижимость», – сказал генеральный директор ULI Эдвард Уолтер. «Такие риски, как повышение уровня моря и тепловой стресс, будут все больше подчеркивать уязвимость не только отдельных активов и местоположений, но и целых городских районов».

В отчете подчеркивается, что инвестиционные компании в сфере недвижимости в настоящее время уделяют приоритетное внимание риску изменения климата и создают новые подходы для лучшей оценки и разработки стратегий смягчения последствий.

«Повышение устойчивости на основе портфеля, недвижимости и общегородского значения имеет первостепенное значение для сохранения конкурентоспособности. Факторинг климатического риска становится новой нормой для нашей отрасли », – добавил Уолтер.

Некоторые из стратегий, согласно отчету, включают в себя:

  • Картирование физического риска для текущих портфелей и потенциальных приобретений;
  • Включение климатических рисков в комплексную экспертизу и другие процессы принятия инвестиционных решений;
  • Включение дополнительных мер физической адаптации и смягчения для активов, подверженных риску;
  • Изучение различных стратегий по снижению риска, включая диверсификацию портфеля и непосредственное инвестирование в меры по смягчению для конкретных активов; а также
  • Взаимодействие с политиками по местным стратегиям устойчивости.

«Инвесторы рассматривают климатические соображения как необходимый уровень фидуциарной ответственности перед заинтересованными сторонами, а также возможность определить рынки и активы, которые выиграют от изменения климата», – говорится в отчете. «Несмотря на то, что ранние адаптеры выделили ресурсы для получения знаний и повышения осведомленности о климатических рисках, в ближайшие годы методы, вероятно, станут более изощренными».

Это также подчеркивает потенциальную отдачу от инвестиций от использования ресурсов в стратегиях смягчения для активов недвижимости.

Heitman, чикагская инвестиционная компания, владеющая активами в размере около 34 млрд. Долл. США во всем мире, работала с ULI над отчетом и вкладывает большие средства, как финансовые, так и кадровые, в измерение и балансирование климатических рисков.

«Похоже, что отрасль не оценивала такие риски», – сказала Мэри Лудгин, старший управляющий директор и глава отдела глобальных инвестиционных исследований в Heitman. «Когда мы начали проект по выявлению климатических рисков, присущих отдельным объектам, мы сначала обратились к нашим страховщикам. Они были меньшей помощью, чем мы ожидали ».

Это связано с тем, что страховщики ежегодно проводят переоценку, и поэтому не смотрят на долгосрочные модели. Равнины FEMA пересматриваются каждые пять лет, но они по-прежнему не учитывают все более экстремальные погодные условия и более сильные дожди, которые сейчас наблюдаются в некоторых частях Соединенных Штатов.

«Мы не можем попытаться определить, что произойдет через 12 месяцев, потому что страховка настроена на то, каков ваш риск сегодня. И это не отвечало бы актуарной науке, чтобы обвинить вас в будущем », – сказал Дэвид Мурстад, заместитель помощника администратора FEMA по федеральному страхованию и смягчению последствий и исполнительный директор Национальной программы страхования от наводнения.

Изменение оценок

Поэтому Heitman выходит за рамки традиционных страховых прогнозов и учитывает климатические риски в своих инвестициях. Он нанял в Беркли, штат Калифорния, фирму 427, одну из новых компаний по производству коттеджей, которые оценивают климатические риски для недвижимости. Согласно веб-сайту, его миссия состоит в том, чтобы стимулировать инвестиции в адаптацию к изменению климата и повышение устойчивости за счет интеграции интеграции науки о климате в деловые и политические решения.

Аэрофотоснимок Рая, штат Калифорния, от Кларк-роуд 15 ноября 2018 года. В лагерном огне сгорело более 7000 сооружений в Раю.

«Они смогли предоставить нам оценку наводнений, лесных пожаров, стихийных бедствий, связанных с ветром, и мы можем затем суммировать их до общего воздействия Heitman в глобальном масштабе или воздействия конкретного клиента на отдельные здания, которыми они владеют. Они могут оценить потенциальные приобретения и риск, который они представляют », – сказал Лудгин.

Эти риски включают в себя не только разрушения от отдельных стихийных бедствий, но и сбои в работе арендаторов недвижимости, а также более высокие эксплуатационные и капитальные затраты, вызванные повышенным износом имущества в результате более экстремальных погодных условий.

В целом, отрасль должна понимать влияние физических климатических рисков на ценообразование и то, как изменение климата, вероятно, окажет большее влияние на оценку в будущем при воздействии ликвидности активов и рынка, говорится в отчете ULI.

И это не только штормы и повышение уровня моря, но и потенциальные более высокие расходы, связанные с защитой городов и муниципалитетов от обоих. Например, в Майами город инвестирует 200 миллионов долларов в обеспечение устойчивости , установку насосных станций и модернизацию своей инфраструктуры. Майами-Бич собирается потратить вдвое больше, поднимая тротуары и морские дамбы. Деньги поступают от новых облигаций – избиратели поднимают собственные налоги на собственность, чтобы защитить свою собственность.

«Будут ли расти налоги?» – спросил Лудгин. «Мы рассматриваем сценарии, в которых налоги увеличиваются в четыре раза за период владения недвижимостью. Вы можете предположить, что федеральное правительство, правительство штата и местные органы власти будут играть определенную роль, и это означает, что налоги, вероятно, будут расти ».

Все это новая и теперь необходимая часть того, что инвесторы, девелоперы и менеджеры в сфере недвижимости должны сделать, чтобы противостоять риску.

«Они пытаются подумать о том, как их портфель сбалансирован, и убедиться, что они не переэкспонированы на рынке, который имеет больший риск», – сказал Уолтер. «Не редлинирующие рынки, но инвесторы пытаются задуматься об уровне воздействия на эти рынки».

Это связано с тем, что активы с более высоким риском в конечном итоге будут подвергаться переоценке в сторону понижения, поскольку рынок перенаправляет капитал в местоположения и отдельные активы, где ожидается, что он будет лучше изолирован от этих конкретных рисков